Yargıtay’dan Kirada 5 Yıl Kararı: Yeni Sözleşme Süreyi Her Zaman Sıfırlamıyor

 

Kirada 5 Yıl Hesabı Değişiyor mu? Yargıtay’dan Yeni Sözleşmeler İçin Emsal Karar

Haberi Paylaş

Facebook X WhatsApp Telegram LinkedIn

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan yeni bir kira sözleşmesinin, 5 yıllık sürenin her durumda yeniden başladığı anlamına gelmeyeceğine dikkat çekti. Daire, yeni sözleşmenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığının ve sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiç bedelleri yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiğine hükmetti.

Kararın özeti: Yargıtay, “Yeni sözleşme imzalandı, 5 yıllık süre yeniden başladı” şeklinde otomatik bir değerlendirme yapılmasını yeterli bulmadı. Kira ilişkisinin gerçek başlangıcı, sözleşmenin niteliği ve belirlenen kira bedelinin rayice uygunluğu birlikte araştırılmalı.

Yargıtay’ın kira kararında ne oldu?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 3 Mart 2026 tarihli kararı, kira bedelinin tespitinde 5 yıllık sürenin hangi tarihten itibaren değerlendirilmesi gerektiği konusunda dikkat çekici bir uyuşmazlığı ele aldı.

Karara konu olayda kiraya veren, kiracının İstanbul'daki taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını belirterek mevcut kira bedelinin emsal taşınmazların çok altında kaldığını ileri sürdü.

Kiraya veren, 2021 yılında aylık yaklaşık 22 bin 310 lira olan kira bedelinin, 1 Mayıs 2021 tarihinden itibaren aylık 39 bin lira olarak belirlenmesini istedi.

Ancak taraflar arasında 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi de bulunuyordu. Uyuşmazlığın kilit noktası da burada ortaya çıktı:

5 yıllık süre 2005 yılındaki gerçek kira başlangıcından mı, yoksa 2018 yılında imzalanan sözleşmeden mi hesaplanmalıydı?

Kira Artışında Yasal Sınır Aşılırsa Ne Olur? Kiracının Hakları Nelerdir?

İlk mahkeme 2018 tarihli sözleşmeyi esas aldı

İlk derece mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 1 Mayıs 2018 başlangıç tarihli olduğunu dikkate aldı.

Mahkeme, dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin emsal ve rayiçler dikkate alınarak “hak ve nesafet” esasına göre belirlenemeyeceği sonucuna vardı.

Bu nedenle sözleşmede yer alan kira artış şartının uygulanması gerektiğine karar verdi.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de yapılan istinaf başvurusunu reddetti.

Kira ve İcra Hukukunda Merak Edilenler: Borcu Aşan Haciz, Kira Zamanaşımı ve Ödenmeyen Kira

Yargıtay kararı bozdu

Dosyayı temyiz incelemesinden geçiren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkemenin yeterli araştırma yapmadan karar verdiği sonucuna ulaştı.

Dairenin E. 2025/3450, K. 2026/1141 sayılı ve 3 Mart 2026 tarihli kararında, 2018 tarihli sözleşmenin varlığının tek başına 5 yıllık sürenin yeniden başlatılması için yeterli kabul edilemeyeceği yönündeki değerlendirme öne çıktı.

Yargıtay'a göre mahkeme öncelikle 2018 tarihli sözleşmenin niteliğini araştırmalıydı.

Kritik nokta: Yargıtay “5 yıllık süre artık yok” demedi. Dairenin üzerinde durduğu konu, uzun süredir devam eden kira ilişkisinde sonradan imzalanan sözleşmenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi başlatıp başlatmadığının ve yeni sözleşmede belirlenen bedelin rayiç kira seviyesini yansıtıp yansıtmadığının araştırılmasıdır.

2018 sözleşmesi gerçekten yeni bir kira ilişkisi miydi?

Yargıtay'ın bozma kararının merkezinde bu soru bulunuyor.

Dosyadaki iddiaya göre kiracının taşınmazı kullanması 2005 yılında başlamıştı ve kira ilişkisi kesintisiz şekilde devam etmişti. 2018 yılında imzalanan sözleşmenin ise yeni bir kira ilişkisi başlatmaktan ziyade mevcut kira ilişkisinin yazılı hale getirilmesi amacı taşıdığı ileri sürüldü.

Yargıtay, bu iddianın araştırılmadan göz ardı edilemeyeceğine dikkat çekti.

Dolayısıyla mahkemenin yalnızca sözleşmenin üzerinde yazan tarihe bakması yeterli görülmedi.

Kira Sözleşmelerinde Yeni Dönem: e-Devlet Üzerinden Hazırlama Zorunluluğu Geliyor

Yeni sözleşmede belirlenen kira rayiç miydi?

Yargıtay'ın istediği ikinci önemli inceleme ise 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerine uygun olup olmadığıyla ilgili.

Mahkemenin bilirkişi incelemesi yaptırarak 2018 yılı itibarıyla taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini değerlendirmesi gerekiyor.

Ayrıca o tarihte gerçekten ödenen kira bedelinin de araştırılması gerekiyor.

Eğer 2018 yılında belirlenen kira bedelinin rayiç seviyeyi yansıttığı ortaya çıkarsa, sonraki dönem için sözleşmedeki artış şartı ve ilgili endeks hükümleri dikkate alınacak.

Ancak 2018 yılında belirlenen kira bedelinin rayicin altında kaldığı belirlenirse, şartları oluştuğu takdirde kira bedelinin hak ve nesafet esasına göre yeniden belirlenmesi gündeme gelebilecek.

Yargıtay 39 bin liralık kirayı kabul etti mi?

Hayır.

Bu ayrıntı özellikle önemli.

Kiraya veren taraf aylık kira bedelinin 39 bin lira olarak belirlenmesini talep etti. Ancak Yargıtay bu miktarı doğrudan kabul etmedi.

Daire, yerel mahkemenin eksik araştırma yaptığını belirterek kararı bozdu ve dosyanın gerekli incelemelerin yapılması için yeniden değerlendirilmesini istedi.

Dolayısıyla bu kararın anlamı “Yargıtay kirayı 39 bin liraya çıkardı” değildir.

Kararın anlamı, 39 bin liralık kira talebinin değerlendirilmesinde etkili olabilecek hukuki ve fiili unsurların yeterince araştırılmadığı ve mahkemenin bu araştırmaları yapması gerektiğidir.

e-Devlet Kira Sözleşmesi Dönemi Başlıyor: Gayrimenkul Sektörü Dijital Sistemi Destekliyor

Türk Borçlar Kanunu'nda 5 yıl kuralı ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin hangi esaslara göre artırılacağını düzenliyor.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca sözleşmedeki artış oranı esas alınmıyor. Kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir kira bedelinin belirlenmesi mümkün oluyor.

Bu nedenle 5 yıllık süre, kira tespit davalarında önemli bir hukuki eşik oluşturuyor.

Ancak Yargıtay'ın bu yeni kararında tartışılan konu, bu sürenin hangi kira başlangıç tarihinden itibaren hesaplanacağı oldu.

“5 yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz” demek doğru mu?

Hayır.

Burada iki farklı konunun birbirinden ayrılması gerekiyor.

Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın hangi tarihte açıldığı, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı açısından önem taşıyor.

Bu nedenle:

• Dava açabilmek ile
• kiranın hak ve nesafet esasına göre belirlenebilmesi

aynı hukuki mesele değildir.

Yargıtay'ın 2026 tarihli kararının kamuoyunda yanlış anlaşılmaması için bu ayrımın özellikle vurgulanması gerekiyor.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı 2026: Kimler Alabilir, Ne Kadar Ödenir, Başvuru Nasıl Yapılır?

Yeni sözleşme 5 yıllık süreyi otomatik olarak sıfırlıyor mu?

Her olay için otomatik olarak “evet” denilemez.

Yargıtay'ın kararından çıkan önemli sonuçlardan biri bu.

Uzun yıllardır devam eden bir kira ilişkisinde tarafların daha sonra yeni bir belge imzalamış olması, mahkemenin bu belgeyi hiçbir araştırma yapmadan yeni bir kira ilişkisinin başlangıcı kabul etmesi anlamına gelmiyor.

Mahkeme;

• kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihini,
• kiracının taşınmazı ne zamandan beri kullandığını,
• sonradan imzalanan sözleşmenin neden düzenlendiğini,
• yeni sözleşmenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığını,
• sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiçlere uygun olup olmadığını,
• emsal taşınmazlardaki kira bedellerini

birlikte değerlendirmek zorunda.

Kiracılar ve ev sahipleri için karar ne anlama geliyor?

Ev sahipleri açısından

Uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde yeni bir sözleşme imzalanmış olması, mevcut kira bedelinin her koşulda yıllarca rayiç bedelin çok altında kalacağı anlamına gelmeyebilir.

Ancak ev sahibinin kira tespit talebinde bulunabilmesi ile mahkemenin talep edilen kira bedelini kabul etmesi birbirinden farklı konulardır. Kira ilişkisinin başlangıcı ve sözleşmenin niteliği somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Kiracılar açısından

Yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış olması da kiracının otomatik olarak “5 yıl boyunca hiçbir şekilde rayiç kira araştırması yapılamaz” şeklinde kesin bir hukuki güvenceye sahip olduğu anlamına gelmiyor.

Özellikle önceki kira ilişkisinin ne zaman başladığı ve yeni sözleşmenin neden imzalandığı önem taşıyabilir.

Kira Tespit Davalarında Hakkaniyet İndiriminin Vekalet Ücretine Etkisi: Yargı Kararlarında Görüş Ayrılığı

Karar bütün kira sözleşmeleri için 5 yılı kaldırıyor mu?

Hayır.

Bu karar bir kanun değişikliği değil, somut bir uyuşmazlık hakkında verilmiş Yargıtay kararından ibaret.

Türk Borçlar Kanunu'ndaki beş yıllık sistem yürürlükte bulunuyor. Yargıtay ise bu sistemin uygulanmasında, sonradan imzalanan sözleşmenin gerçek niteliğinin ve kira ilişkisinin geçmişinin dikkate alınması gerektiğini ortaya koyuyor.

Bu nedenle kararın “Artık kira tespitinde 5 yıl beklemek gerekmiyor” şeklinde yorumlanması doğru değil.

Kararın kira hukukundaki önemi

Yargıtay'ın kararı özellikle yıllar içinde birden fazla kira sözleşmesi imzalanan taşınmazlar açısından önem taşıyor.

Karar, kira tespitinde yalnızca son sözleşmenin tarihine bakılmasının her somut olayda yeterli olmayabileceğini ortaya koyuyor.

Başka bir ifadeyle mahkeme, kira ilişkisinin bütün geçmişini değerlendirmek zorunda kalabilir.

Okuyucu için en kısa cevap:
Yeni sözleşme imzalandı diye 5 yıllık süre her durumda yeniden başlamaz. Önce kira ilişkisinin gerçek başlangıcı ve yeni sözleşmenin niteliği araştırılır. Yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiç bedeli yansıtıp yansıtmadığı da önemlidir.

Sonuç: 5 yıl kuralı değişmedi, ancak hesabın nasıl yapılacağı önem kazandı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 3 Mart 2026 tarihli kararı, kira tespit davalarında önemli bir ayrıntıya dikkat çekti.

Karar, “5 yıl şartı kaldırıldı” şeklinde yorumlanabilecek bir düzenleme getirmiyor. Bunun yerine, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan sözleşmelerin hukuki niteliğinin ve bu sözleşmelerde belirlenen kira bedelinin gerçek rayiçleri yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiğini ortaya koyuyor.

Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında yalnızca son sözleşmenin tarihine bakmak yerine, kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihi, sözleşmelerin geçmişi, ödenen kira bedelleri ve emsal taşınmazların kira değerleri birlikte değerlendirilmek zorunda.

Yargıtay'ın mesajı özetle şu: Kira sözleşmesinin üzerinde yazan tarih kadar, o sözleşmenin gerçekte neyi ifade ettiği de önem taşıyor.

---

Karar Bilgileri

Mahkeme: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

Esas No: 2025/3450

Karar No: 2026/1141

Karar Tarihi: 03.03.2026

Konu: Kira bedelinin tespiti, yenilenen kira sözleşmesi, emsal ve rayiç kira bedeli, hak ve nesafet

Kaynaklar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3450, K. 2026/1141, 03.03.2026.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle 344 ve 345. maddeler.

Karar metni ve hukuki değerlendirmeler: Yargıtay karar veri tabanları ve hukuk yayınları.

Not: Bu haber genel bilgilendirme amacı taşır. Kira tespit davalarında sözleşmenin içeriği, kira başlangıç tarihi, dava tarihi ve somut olayın diğer özellikleri sonucu değiştirebilir.