Kirasını Ödeyen Kiracı Dükkânı Kapalı Tutabilir mi? | Cafe Medyam

 

Kirasını Ödeyen Kiracı Dükkânı Kapalı Tutabilir mi? Yargıtay Kararları Ne Diyor

Bir iş yerinin kirasını düzenli ödeyen kiracı, dükkânını aylarca kapalı tutabilir mi? Kural olarak kiracının kiralananı fiilen kullanmaması tek başına tahliye nedeni oluşturmayabilir. Ancak iş yerinin sözleşmede belirlenen kullanım amacına aykırı biçimde kapalı tutulması, bakımsız bırakılması veya komşular açısından hukuki sorun doğuracak şekilde kullanılması farklı sonuçlar ortaya çıkarabilir.

Hukuk Haber'de yayımlanan Av. Muhammed Ali Öztürk imzalı değerlendirmede, özellikle çarşı, pasaj, iş hanı ve benzeri yerlerde kapalı tutulan iş yerlerine ilişkin Yargıtay kararları üzerinden önemli ayrıntılar ele alındı.

Önemli not: Bu haber genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut bir kira uyuşmazlığında kira sözleşmesinin içeriği, taşınmazın hukuki statüsü, yönetim planı, ihtarnameler ve mevcut deliller ayrıca değerlendirilmelidir.

📢 Haberi Paylaş

💙 Facebook'ta Paylaş

𝕏 X'te Paylaş

💬 WhatsApp'a Gönder

✈️ Telegram'a Gönder

💼 LinkedIn'de Paylaş

📸 Instagram

İçindekiler

• Kiracı dükkânı kapalı tutabilir mi?
• TBK 316 kapsamında kiracının yükümlülüğü
• Kira sözleşmesinde açık hüküm yoksa ne olur?
• 30 günlük ihtar neden önemli?
• İhtar ve fesih bildirimi sözleşmeyi bitirir mi?
• AVM ve yönetim planlı çarşılarda durum
• Kiraya veren hangi delilleri toplamalı?
• Tahliye sürecinde arabuluculuk
• Sonuç
• Sık Sorulan Sorular

Kiracı dükkânı kapalı tutabilir mi?

Kirasını düzenli olarak ödeyen bir kiracının iş yerini fiilen kullanmaması ile kiralananı sözleşmeye veya kanuna aykırı biçimde kullanması aynı hukuki durum değildir.

Kiracının kiralananı kullanmaması, her durumda kendiliğinden tahliye nedeni olarak kabul edilmez. Ancak kira sözleşmesinde iş yerinin hangi amaçla kullanılacağı belirlenmişse veya taşınmazın kullanım biçimi sözleşmenin niteliğinden açıkça anlaşılıyorsa, iş yerinin uzun süre kapalı tutulması farklı bir hukuki değerlendirmeye konu olabilir.

Özellikle dükkânın bakımsız bırakılması, kiralama amacına aykırı hale gelmesi veya kiracının komşulara karşı gerekli özeni göstermemesi durumunda Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri gündeme gelebilir.

TBK 316 kapsamında kiracının yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmasını ve taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermesini öngörür.

Bu nedenle hukuki tartışmanın yalnızca "dükkân açık mı, kapalı mı?" sorusuna indirgenmemesi gerekir. Asıl mesele, kapalı bırakma biçiminin kira sözleşmesine, kiralama amacına ve kiracının özen yükümlülüğüne aykırılık oluşturup oluşturmadığıdır.

Kira sözleşmesinde açık hüküm yoksa ne olur?

Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri, kira sözleşmesinde "iş yeri sürekli açık tutulacaktır" şeklinde açık bir hüküm bulunmadığı durumlarda ortaya çıkar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 7 Aralık 2017 tarihli, 2017/7373 Esas ve 2017/17221 Karar sayılı olduğu belirtilen kararında, okul ve kreş amacıyla kiralanan taşınmazın dönemsel olarak kapatılması, sözleşmenin amacı ve hükümleri çerçevesinde değerlendirilmiştir.

Bu yaklaşımın dikkat çeken yönü, değerlendirmede yalnızca sözleşmede "kesintisiz faaliyet" ifadesinin bulunup bulunmadığına bakılmaması; kiralananın kullanım amacı ve sözleşmenin bütünüyle birlikte ele alınmasıdır.

Dolayısıyla bir iş yerinin hangi amaçla kiralandığı, sözleşmenin diğer hükümleri ve taşınmazın bulunduğu yerin özellikleri somut olay bakımından önem taşıyabilir.

Ev Sahibi Tahliye İsterse Kiracı Ne Yapmalı? 2026 Güncel Yasal Haklar ve Süreç Rehberi 

30 günlük ihtar neden önemli?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracının sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle tahliye yoluna gidilmesinde ihtar süreci önem taşır.

Kaynak yazıda aktarılan Yargıtay kararlarına göre, kiraya verenin sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için kiracıya en az 30 gün süre vermesi gereken durumlarda bu süreye uyulması gerekir.

Dikkat: Kaynak değerlendirmede, 30 günlük sürenin altında kalan ihtar sürelerinin tahliye davası bakımından sorun oluşturabileceği vurgulanmaktadır. Somut olayın niteliğine göre hukuki değerlendirme değişebilir.

Yargıtay'ın kaynak yazıda aktarılan 16 Ocak 2018 tarihli kararında da akde aykırılık nedeniyle tahliye bakımından aykırılığın önemli ve doğrudan kiralananın kullanımıyla ilgili olması gerektiği belirtilmektedir.

İhtar ve fesih bildirimi sözleşmeyi bitirir mi?

Kaynak yazıda aktarılan Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10 Nisan 2023 tarihli, 2023/1296 Esas ve 2023/1064 Karar sayılı kararına göre, tahliye davası açma şartlarının oluşması tek başına kira sözleşmesinin mahkeme kararı olmaksızın sona erdiği anlamına gelmez.

Bu nedenle kiraya veren açısından ihtar ve fesih bildiriminin hukuki sonuçları ile tahliye kararının sonuçları birbirinden ayrılmalıdır.

Başka bir ifadeyle, kiraya verenin ihtar göndermesi veya fesih iradesini bildirmesi, her somut olayda kiracının derhal taşınmazdan çıkması gerektiği anlamına gelmez. Tahliye sürecinin hukuki yolları ve mahkeme kararı ayrıca değerlendirilmelidir.

AVM ve yönetim planlı çarşılarda durum

Alışveriş merkezleri ile kat mülkiyetine tabi iş hanı, pasaj ve çarşılarda kira sözleşmesine ek olarak farklı düzenlemeler de önem kazanabilir.

Özellikle AVM sözleşmelerinde mağazanın belirli çalışma saatleri içinde açık tutulması, vitrin düzeni, tabela standartları ve işletme yükümlülükleri gibi özel hükümler bulunabilir.

Kat mülkiyetine tabi yapılarda ise yönetim planı ayrıca önem taşıyabilir. Ortak kullanım düzeni, çalışma saatleri, cephe düzeni veya bağımsız bölümlerin kullanım biçimine ilişkin hükümler somut uyuşmazlığın değerlendirilmesinde dikkate alınabilir.

Bu nedenle "kirasını ödüyorsa dükkânı istediği kadar kapalı tutabilir" şeklindeki genel bir yaklaşım, bütün iş yeri kiraları açısından aynı sonucu doğurmayabilir.

Kiraya veren hangi delilleri toplamalı?

Bir iş yerinin uzun süre kapalı ve bakımsız tutulduğu iddia ediliyorsa, uyuşmazlık ortaya çıkmadan önce durumun mümkün olduğunca somut biçimde belgelenmesi önem taşıyabilir.

• Tarihli fotoğraf ve video kayıtları,
• İş yerinin hangi tarihten beri kapalı olduğuna ilişkin tespitler,
• Bakım ve temizlik durumunu gösteren belgeler,
• Varsa noter aracılığıyla yapılan tespitler,
• Somut olguları ortaya koyan tanık anlatımları,
• Koşullarına göre delil tespiti işlemleri

Kaynak değerlendirmede özellikle komşu esnafın yalnızca "işlerimiz düştü" şeklindeki iddiası yerine, dükkânın ne zamandır kapalı olduğu, görünümü, aydınlatması, temizliği ve fiziksel durumu gibi doğrudan gözlemlenebilir olguların belgelenmesine dikkat çekilmektedir.

Tahliye sürecinde arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlık bakımından dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları bu kapsamda düzenlemektedir.

Bu nedenle sözleşmeye aykırılık veya tahliye iddiası nedeniyle dava sürecine geçilmeden önce somut uyuşmazlığın arabuluculuk bakımından tabi olduğu kurallar ayrıca kontrol edilmelidir.

Sonuç: Kira bedelini ödemek tek başına yeterli olmayabilir

Kirasını düzenli ödeyen bir kiracının iş yerini kullanmaması ile iş yerini sözleşmeye aykırı, özensiz veya kiralama amacına aykırı şekilde kapalı tutması arasında hukuki açıdan fark bulunabilir.

Özellikle kira sözleşmesindeki kullanım amacı, iş yerinin tabi olduğu özel düzenlemeler, yönetim planı ve kiralananın fiili durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Kiraya veren açısından ise yalnızca "dükkân kapalı" şeklindeki genel bir iddia yerine, sözleşmeye veya kanuna aykırılığın hangi somut davranıştan kaynaklandığının ortaya konulması önem taşır.

Kaynak yazıda aktarılan Yargıtay kararları, ayrıca ihtar sürecinin ve gerekli sürelerin önemine dikkat çekmektedir. Bu nedenle tahliye sürecinde ihtarnamenin içeriği, verilen süre, deliller ve uygulanacak usul hükümleri konusunda somut dosyaya göre hukuki destek alınması önemlidir.

---

Sık Sorulan Sorular

Kiracım kirasını düzenli ödüyor ama dükkânı açmıyor. Tahliye edebilir miyim?

Salt kullanmama her durumda tahliye nedeni değildir. Ancak kira sözleşmesindeki kullanım amacı, sözleşme hükümleri, taşınmazın tabi olduğu düzenlemeler ve iş yerinin nasıl kapalı tutulduğu somut olayda önem taşıyabilir.

Kira sözleşmesinde dükkânın açık tutulacağı yazmıyorsa tahliye mümkün mü?

Sözleşmede açık bir hüküm bulunmaması tek başına bütün ihtimalleri ortadan kaldırmaz. Kiralama amacı ve sözleşmenin bütünü de değerlendirmeye alınabilir.

Kiracıya kaç gün süre verilmesi gerekir?

Çatılı iş yeri kiralarında sözleşmeye aykırılığın giderilmesine ilişkin ihtar bakımından kaynak yazıda en az 30 günlük sürenin önemine dikkat çekilmektedir. Somut olayın niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

İhtarname gönderilince kira sözleşmesi hemen sona erer mi?

İhtar veya fesih bildiriminin tek başına kira ilişkisinin her durumda derhal sona erdiği anlamına geldiği söylenemez. Tahliye sürecinin ayrıca yürütülmesi gerekebilir.

AVM'deki dükkânı kapalı tutmak farklı mı?

AVM kira sözleşmelerinde işletme saatleri ve mağazanın açık tutulmasına ilişkin özel hükümler bulunabileceğinden, AVM kiraları sıradan iş yeri kiralarından farklı değerlendirmelere konu olabilir.

Kat mülkiyetli çarşılarda yönetim planı önemli mi?

Evet. Yönetim planındaki kullanım, çalışma saatleri ve ortak düzene ilişkin hükümler somut uyuşmazlıkta dikkate alınabilir.

Haber Künyesi
Haber: Kirasını Ödeyen Kiracı Dükkânı Kapalı Tutabilir mi? Yargıtay Kararları Ne Diyor
Kaynak: Hukuki Haber – Av. Muhammed Ali ÖZTÜRK
Kaynak tarihi: 23 Eylül 2026
Kategori: Hukuk / Gündem
Editör notu: İçerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut hukuki uyuşmazlıklarda uzman görüşü alınmalıdır.

Kaynaklar

Hukuki Haber – Kirasını Ödeyen Kiracı Dükkânı Kapalı Tutabilir mi?
Hukuki Haber – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı
Hukuki Haber – Kiralananın tahliyesi ve kira sözleşmesine aykırılığın giderilmesi
Hukuki Haber – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/1296 E., 2023/1064 K.

Haberi Paylaş

Bu haberin önemli olduğunu düşünüyorsanız sosyal medyada paylaşabilirsiniz.

Facebook'ta Paylaş

X'te Paylaş

WhatsApp'ta Paylaş

Telegram'da Paylaş

LinkedIn'de Paylaş

Instagram'da Paylaş