Yapı Kayıt Belgesi ile Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur? Cins Değişikliği İçin Şartlar ve Gerekli Belgeler

📢 Haberi Paylaş

Facebook X WhatsApp Telegram LinkedIn Instagram

CafeMedyam • Haberi paylaşarak daha fazla kişiye ulaştırabilirsiniz.

Yapı Kayıt Belgesi, belirli şartları taşıyan ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasına yönelik düzenleme kapsamında önemli sonuçlar doğurdu. Bu kapsamda, yapı kullanma izin belgesi yani iskân bulunmayan bazı yapılarda, gerekli koşulların yerine getirilmesi halinde tapuda cins değişikliği yapılması ve kat mülkiyeti kurulması mümkün hale geldi.

Ancak Yapı Kayıt Belgesi'nin tek başına kat mülkiyeti kurulmasını otomatik olarak sağlamadığı özellikle vurgulanmalıdır. Yapının durumu, taşınmazın niteliği, maliklerin muvafakati, imar planındaki konumu ve tabi olduğu özel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Önemli: Yapı Kayıt Belgesi bulunan her taşınmazda otomatik olarak kat mülkiyeti kurulacağı anlamına gelmez. İşlem için mevzuatta öngörülen diğer şartların da yerine getirilmesi gerekir.

İçindekiler

• Yapı Kayıt Belgesi nedir?
• Kat mülkiyetine geçişin temel şartları
• Tüm maliklerin muvafakati neden önemli?
• Ortak alanlara yapılan yapılar
• Umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımlar
• Özel mevzuata tabi taşınmazlar
• Yola, yeşil alana veya başka parsele tecavüz
• Cins değişikliği ve kat mülkiyeti süreci
• Gerekli belgeler
• Ödenmesi gereken bedeller ve harçlar
• Tapu işlemi reddedilirse hangi yargı yolu?
• Yargı kararlarında öne çıkan noktalar
• Sık Sorulan Sorular
• Sonuç

Yapı Kayıt Belgesi nedir?

Yapı Kayıt Belgesi, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi kapsamında belirli şartları taşıyan ve 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için öngörülen bir düzenlemeydi.

İlgili düzenleme kapsamında Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda, mevzuatta belirtilen koşulların sağlanması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesine imkân tanındı.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün konuya ilişkin 2018/8 sayılı Genelgesi de bu işlemlerin nasıl yürütüleceğine ilişkin uygulama esaslarını ortaya koydu.

Yargıtay'dan Kambiyo Takiplerinde Zamanaşımı Kararı: “Dosya Yenilensin” Talebi Yeterli Değil

Kat mülkiyetine geçişin temel şartları nelerdir?

Yapı Kayıt Belgesi bulunan bir yapının kat mülkiyetine geçirilmesi bakımından temel olarak şu hususların değerlendirilmesi gerekir:

1. Yapı için geçerli bir Yapı Kayıt Belgesi bulunması,
2. Kanunda öngörülen malik muvafakatlerinin sağlanması,
3. İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen bölümlerin mevzuata uygun şekilde terk edilmesi gereken durumlarda bu işlemin yapılması,
4. Yapının tabi olduğu özel mevzuat bakımından cins değişikliği ve kat mülkiyetine engel bulunmaması,
5. Gerekli mimari proje ve zemin tespit belgelerinin hazırlanması,
6. Gerekli bedel ve harçların ödenmesi,
7. Kadastro ve tapu müdürlüklerindeki tescil işlemlerinin tamamlanması.

Dolayısıyla Yapı Kayıt Belgesi'nin varlığı önemli olmakla birlikte tek başına yeterli değildir.

Tüm maliklerin muvafakati neden önemlidir?

Yapı Kayıt Belgesi kapsamında kat mülkiyeti kurulabilmesi bakımından maliklerin tamamının muvafakati önemli bir şarttır.

Özellikle birden fazla paydaşın bulunduğu taşınmazlarda veya birden fazla bağımsız bölümün oluşturulacağı yapılarda, hazırlanacak projenin ve kat mülkiyetine esas işlemlerin maliklerin haklarını etkilemesi nedeniyle gerekli imza ve muvafakatlerin tamamlanması gerekir.

TKGM'nin uygulama düzenlemelerinde mimar tarafından hazırlanan projede yapıdaki bağımsız bölümlerin, eklentilerin, ortak yerlerin, arsa paylarının ve bağımsız bölümlerin diğer özelliklerinin gösterilmesi öngörülmektedir.

Ortak alana ruhsatsız yapı yapılması halinde ne olur?

Yapı Kayıt Belgesi uygulamasında en fazla dikkat edilmesi gereken konulardan biri ortak kullanım alanlarına yapılan yapılardır.

Bir apartman veya sitenin ortak alanına, diğer kat maliklerinin rızası olmadan yapılan ruhsatsız bir yapı bakımından yalnızca Yapı Kayıt Belgesi alınmış olması, yapının diğer maliklerin mülkiyet hakları bakımından bütün sorunlarını ortadan kaldırmaz.

TKGM'nin yayımladığı düzenlemelerde de üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapıların Yapı Kayıt Belgesi kapsamı dışında kaldığı belirtilmektedir.

Bu nedenle özellikle ortak alan, bahçe, otopark, çatı, sığınak veya benzeri bölümlerde sonradan yapılan yapılar açısından ayrıca hukuki inceleme yapılması gerekir.

Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuru nasıl yapılır? Şartları, süresi ve tüm detaylar

Umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımlar ne olacak?

3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesi kapsamında kat mülkiyetine geçişte, imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen bölümlerin durumunun da değerlendirilmesi gerekir.

Bu alanlar arasında yol, park, yeşil alan, meydan, otopark, ibadet yeri ve eğitim alanları gibi kamu hizmetlerine ayrılmış alanlar bulunabilir.

Taşınmazın bu alanlardan birine denk gelen kısmı bulunuyorsa, ilgili mevzuata göre gerekli terk işleminin yapılıp yapılmadığı önem taşır.

Bu nedenle başvuru öncesinde taşınmazın güncel imar durumu ve ilgili belediyedeki kayıtların kontrol edilmesi gerekir.

Özel mevzuata tabi taşınmazlarda durum farklı olabilir

Bazı taşınmazlar genel imar mevzuatının yanı sıra özel kanunların hükümlerine de tabi olabilir.

Bu nedenle yapı için Yapı Kayıt Belgesi bulunması, özel mevzuattan kaynaklanan bütün engellerin ortadan kalktığı anlamına gelmez.

TKGM'nin 2018/8 sayılı Genelgesi; 6306 sayılı Kanun, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Toprak Koruma Kanunu, Orman Kanunu, doğal ve arkeolojik sit düzenlemeleri ile askeri güvenlik alanları gibi özel düzenlemelere tabi taşınmazlarda ayrıca değerlendirme yapılmasını öngörmektedir.

Yola, yeşil alana veya başka parsele tecavüz eden yapılar

Yapının yol veya yeşil alana tecavüzlü olması, her durumda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işleminin yapılamayacağı anlamına gelmemektedir. Ancak bu tür durumlarda tapu ve kadastro kayıtlarına gerekli belirtmelerin yapılması söz konusu olabilir.

Özellikle üçüncü kişilere veya Hazine'ye ait bir parsele taşan yapılar bakımından ise ilgili maliklerin muvafakati ve uygulanacak mevzuat ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle taşınmazın yalnızca tapu kaydının değil, kadastro ve fiili durumunun da birlikte incelenmesi önemlidir.

Kira Tespit Davalarında Hakkaniyet İndiriminin Vekalet Ücretine Etkisi: Yargı Kararlarında Görüş Ayrılığı

Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapıda cins değişikliği ve kat mülkiyeti süreci

1. Belgelerin hazırlanması

Öncelikle Yapı Kayıt Belgesi, gerekli proje, yönetim planı ve zemin tespitine ilişkin belgeler hazırlanır.

2. Mimari projenin hazırlanması

Kat mülkiyeti kurulacaksa mevcut yapının fiili durumunu gösteren ve bağımsız bölümlerin özelliklerini ortaya koyan projenin hazırlanması gerekir.

Projede bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü, kullanım şekli, ortak alanlar, eklentiler ve arsa payları gibi unsurlar gösterilir.

3. Zemin tespit tutanağının hazırlanması

Yapı Kayıt Belgesi ile mevcut yapı arasındaki uyumu gösteren zemin tespit tutanağı, ilgili teknik bürolar veya LİHKAB tarafından hazırlanır.

TKGM düzenlemesine göre zemin tespit tutanağının kadastro müdürlüğünce kontrol edilmesinin ardından tescil işlemleri için tapu müdürlüğüne gönderilmesi öngörülmektedir.

4. Kadastro kontrolü

Kadastro müdürlüğünde zemin tespit tutanağındaki teknik bilgilerin kadastro kayıtlarıyla uyumu kontrol edilir.

Yapının parsel içerisindeki konumu ve gerekli teknik unsurlar değerlendirildikten sonra tescil sürecine geçilir.

5. Gerekli bedelin yatırılması

Yapı Kayıt Belgesi kapsamında kat mülkiyeti kurulabilmesi için, mevzuatta öngörülen şekilde daha önce Yapı Kayıt Belgesi için ödenen bedel kadar ek bedelin yatırılması söz konusu olabilir.

Bu ödeme yapılmadan kat mülkiyetinin tescil işleminin tamamlanamayacağı TKGM'nin ilgili düzenlemesinde belirtilmektedir.

6. Cins değişikliği harcının ödenmesi

Gerekli aşamaların tamamlanmasının ardından ilgili vergi dairesine cins değişikliği harcının ödenmesi gereken durumlarda ödeme işlemi gerçekleştirilir.

7. Tapuda tescil

Gerekli belgeler ve ödemeler tamamlandıktan sonra tapu müdürlüğünde cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi için gerekli tescil işlemleri gerçekleştirilir.

Kat mülkiyeti için hangi belgeler gerekir?

Yapı Kayıt Belgesi kapsamında kat mülkiyeti kurulması için TKGM düzenlemelerinde temel olarak şu belgeler öngörülmektedir:

• Yapı Kayıt Belgesi,
• Mevcut yapıyı ve bağımsız bölümleri gösteren mimari proje,
• Gerekli malik/paydaş imzaları,
• Umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımların terk edildiğini gösteren ilgili belediye belgesi,
• Yönetim planı,
• Zemin tespit tutanağı,
• Mevzuat kapsamında gerekli ödeme belgeleri,
• İşleme göre talep edilebilecek diğer tapu, kadastro ve teknik belgeler.

TKGM'nin güncel olarak yayımladığı Yapı Kayıt Belgesi Usul ve Esasları sayfasında da cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi için proje, belediye belgesi, yönetim planı ve zemin tespit tutanağı gibi belgeler açıkça düzenlenmiştir.

Yapı Kayıt Belgesi dışında ödeme yapılması gerekir mi?

Evet. Yapı Kayıt Belgesi alınırken yapılan ödeme ile kat mülkiyeti ve cins değişikliği aşamasındaki diğer mali yükümlülükler birbirinden farklı işlemlerdir.

İlgili düzenlemeye göre kat mülkiyeti ve cins değişikliği işlemleri bakımından ayrıca ödenmesi gereken bedeller ve harçlar bulunmaktadır.

Bu nedenle başvuru öncesinde ilgili kadastro ve tapu müdürlüğünden güncel ödeme kalemlerinin öğrenilmesi önemlidir.

Tapu müdürlüğü başvuruyu reddederse hangi yargı yoluna başvurulur?

Yapı Kayıt Belgesi kapsamında cins değişikliği veya kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin tapu işleminin reddedilmesi halinde uyuşmazlığın hangi yargı kolunda görüleceği ayrıca önem taşır.

Bu konuda verilen yargı kararlarında, uyuşmazlığın tapu sicilinde değişiklik ve tescil sonucunu doğurması nedeniyle adli yargının görev alanında değerlendirilmesi gerektiği yönünde kararlar bulunmaktadır.

Ancak somut olayın niteliği, talebin içeriği ve uyuşmazlığın hangi işlemden kaynaklandığı görev değerlendirmesinde önem taşıyacağından, dava açılmadan önce dosyanın somut olarak incelenmesi gerekir.

Yargı kararlarında öne çıkan noktalar

Yapı Kayıt Belgesi başvuruları devam eden davalarda dikkate alınabilir

Yargıtay'ın bazı kararlarında, İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesinin yürürlükteki uyuşmazlıklar bakımından dikkate alınması gerektiği değerlendirilmiştir.

Bu yaklaşım, imar barışı düzenlemesinin yürürlükte olduğu dönemde devam eden bazı uyuşmazlıklar bakımından önem taşımıştır.

Ortaklık giderilmesi davalarında kat mülkiyeti ihtimali araştırılabilir

Yargı kararlarında, Yapı Kayıt Belgesi alınması ve gerekli belgelerin tamamlanması halinde taşınmazın kat mülkiyetine geçirilerek ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığının araştırılması gerektiği yönünde değerlendirmeler de bulunmaktadır.

Sonradan yapılan kat için alınan Yapı Kayıt Belgesi ayrıca incelenebilir

Bir yapıya sonradan ilave edilen kat veya bölüm için alınmış Yapı Kayıt Belgesi bulunması, tek başına kat mülkiyeti kurulması için yeterli kabul edilmeyebilir.

Bu durumda ana taşınmazın mevcut mimari projesi, fiili yapı durumu ve Yapı Kayıt Belgesi birlikte değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Yapı Kayıt Belgesi olan evde kat mülkiyeti kurulabilir mi?

Belirli şartların sağlanması halinde mümkündür. Yapı Kayıt Belgesi tek başına yeterli olmayıp gerekli proje, muvafakat, teknik belgeler, imar durumu ve diğer yasal şartların da sağlanması gerekir.

Yapı Kayıt Belgesi iskân yerine geçer mi?

İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesinde düzenlenen özel koşullar bakımından Yapı Kayıt Belgesi, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın bazı tapu işlemlerinin yapılmasına imkân sağlayabilir. Ancak Yapı Kayıt Belgesi ile yapı kullanma izin belgesinin hukuki niteliği aynı değildir.

Yapı Kayıt Belgesi ile doğrudan kat mülkiyeti kurulabilir mi?

Gerekli şartlar ve belgeler tamamlandığında, ilgili düzenlemeler kapsamında kat mülkiyeti kurulması mümkündür. Bunun için yalnızca belgenin bulunması yeterli değildir.

Tüm maliklerin imzası gerekir mi?

Kanun kapsamında kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin işlemlerde maliklerin tamamının muvafakati önemlidir. Somut taşınmazdaki tapu yapısı ve işlem türüne göre gerekli imza ve belgeler ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortak alana yapılan yapı için Yapı Kayıt Belgesi alınmışsa kat mülkiyeti kurulabilir mi?

Bu durum otomatik olarak kat mülkiyetine geçiş hakkı doğurmaz. Ortak alanın hukuki niteliği, maliklerin hakları ve Yapı Kayıt Belgesi'nin mevzuata uygunluğu ayrıca incelenmelidir.

Yapı yola veya yeşil alana taşıyorsa işlem yapılabilir mi?

Yapının yola veya yeşil alana tecavüzlü olması halinde özel uygulama hükümleri gündeme gelebilir. Tapu ve kadastro kayıtlarına gerekli belirtmelerin yapılması gerekebilir.

Riskli yapı için Yapı Kayıt Belgesi alınmışsa kat mülkiyeti kurulabilir mi?

TKGM'nin 2018/8 sayılı Genelgesinde, riskli yapı olarak tanımlanan ve yıkılmasına karar verilen yapılar bakımından Yapı Kayıt Belgesi alınmış olsa dahi cins değişikliği yapılarak kat mülkiyeti kurulamayacağı belirtilmektedir.

Yapı Kayıt Belgesi ile işyeri açma ruhsatı alınabilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi bulunan ve yapı kullanma izin belgesi olmayan yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı bakımından ayrıca ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır. Can ve mal güvenliği ile diğer zorunlu şartların ayrıca sağlanması gerekir.

Sonuç: Yapı Kayıt Belgesi tek başına yeterli değil

Yapı Kayıt Belgesi, belirli şartları taşıyan yapılarda yapı kullanma izin belgesi bulunmamasından kaynaklanan bazı tapu işlemi engellerinin aşılmasına imkân sağlayan önemli bir hukuki düzenleme olmuştur.

Ancak Yapı Kayıt Belgesi'nin bulunması otomatik olarak kat mülkiyeti kurulacağı anlamına gelmez.

Kat mülkiyetine geçişte maliklerin durumu, yapının fiili ve hukuki konumu, mimari proje, zemin tespit tutanağı, imar planı, umumi hizmet alanları, özel mevzuat hükümleri, gerekli bedel ve harçlar ile tapu ve kadastro işlemlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle ortak alanlara yapılan yapılar, üçüncü kişilerin taşınmazlarına taşan bölümler, riskli yapılar, kıyı alanları, tarım arazileri ve özel koruma statüsündeki taşınmazlarda standart bir işlem yapılması mümkün olmayabilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yapı Kayıt Belgesi, tapu, kat mülkiyeti ve imar işlemlerinde taşınmazın özel durumu sonucu değiştirebilir. Somut bir uyuşmazlık veya tapu başvurusu bakımından güncel mevzuat ve ilgili idarenin uygulaması ayrıca değerlendirilmelidir.

---

HABER KÜNYESİ

Kategori: Ekonomi / Yaşam / Hukuk

İçerik türü: Hukuk ve gayrimenkul rehberi

Hazırlayan: Cafe Medyam Editör Masası

Güncelleme: 20 Eylül 2026

Kaynaklar: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi ve Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar.

🏠 Yapı Kayıt Belgesi olan herkes kat mülkiyetine geçebilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi, bazı yapılarda yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulmasına imkân sağlayabiliyor.

Ancak belge tek başına yeterli değil.

📌 Maliklerin muvafakati
📌 Mimari proje
📌 Zemin tespit tutanağı
📌 İmar planındaki durum
📌 Gerekli bedel ve harçlar
📌 Taşınmazın özel mevzuata tabi olup olmadığı

gibi birçok unsur birlikte değerlendiriliyor.

Özellikle ortak alanlara yapılan yapılar, yola veya başka parsele taşan bölümler ve riskli yapılar açısından farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabiliyor.

👉 Yapı Kayıt Belgesi ile kat mülkiyeti arasındaki tüm ayrıntıları Cafe Medyam'da anlattık.

#YapıKayıtBelgesi #İmarBarışı #KatMülkiyeti #Tapu #Gayrimenkul #Hukuk #CafeMedyam